REKLAMA
Anywhere logo

Najlepsza lokalizacja...

2017-03-15
...
„Location, location, location…” – mantra wszystkich, którzy chociażby półzawodowo zajmują się nieruchomościami, jest oczywiście aktualna. Po pierwsze, po drugie i po trzecie: dobra lokalizacja świadczy o wartości nieruchomości, reszta ma znaczenie drugorzędne. Ale czy na pewno zawsze tak jest? Czy wybór najlepszej lokalizacji w każdym przypadku jest decyzją właściwą? I co to właściwie jest ta „dobra lokalizacja”?

Wartość nieruchomości związaną z jej położeniem można określać pod kątem obiektywnym, którego odzwierciedleniem są transakcyjne ceny na rynku, ale też subiektywnym. Obiektywnie pożądane są zwykle centra miast lub zaciszne enklawy w granicach centrum, bezpośrednie sąsiedztwo wody, zieleni, pełna infrastruktura w okolicy, dobra komunikacja, nienaganne sąsiedztwo. Ceny takich nieruchomości są najwyższe i takich właśnie dotyczy cytowana na wstępie sentencja. Inwestowanie w nieruchomości położone w „dobrych lokalizacjach” jest najbezpieczniejsze, a lokatorzy tak położonych apartamentów odczuwają wysoką satysfakcję ze stylu życia oraz prestiż.

Rozmawiając z klientami co rusz w praktyce spotykam się też z pojęciem „lokalizacji dobrej subiektywnie”, czyli po prostu takiej, gdzie danej osobie dobrze się mieszka. W okolicy jest „mój sklep”, „moja szkoła”, „moja przychodnia”, sąsiedzi, znajomi, ulubiony park, gdzie wychodzę pospacerować z psem. Wartość sentymentalna, wspomnienia i poczucie bezpieczeństwa sprawiają, że dobrze mi się tam żyje. Po kątem zakupu mieszkania na własne potrzeby to jest więc właśnie ta „najlepsza lokalizacja”.

Zdecydowana większość poważnych inwestorów na rynku nieruchomości poszukuje apartamentów, gruntów lub lokali zlokalizowanych w ścisłych centrach, w miejscach przepływów tłumów ludzi, doskonale skomunikowanych z resztą miasta. I mają rację. Wartość nieruchomości związana z konkretnym miejscem jest tam wysoka. Wysokie jest też prawdopodobieństwo korzystnego i szybkiego odsprzedania takiej nieruchomości niezależnie od czynników zewnętrznych. Natomiast zwrot z zainwestowanego kapitału z uzyskiwanego czynszu najmu nie musi już być najlepszy z uwagi na kapitałochłonny próg wejścia.

Dużo lepszy zwrot z najmu dają często lokale kupionych w przyzwoitych miejscach, ale wcale nie w tych określanych jako premium. Niższy poziom inwestycji może dać niższy czynsz, ale niekoniecznie niższą stopę zwrotu. Z punktu widzenia inwestora bardziej agresywnego, lokalizacje nieoczywiste mogą być więc najlepsze, bo najbardziej dochodowe. Niestety równocześnie bardziej ryzykowne i mniej płynne w sprzedaży. Coś za coś.

Janusz Tomczak

Dom & House

REKLAMA
REKLAMA