Rozmowa z Grzegorzem Kumiszcza, przedsiębiorcą i projektantem wnętrz, współwłaścicielem studia projektowego Omnicreatio (www.omnicreatio.pl).
Małgorzata Matuszewska: Czym są mikro-apartamenty?
– To odpowiedź na coraz droższe budownictwo. Ceny mieszkań w miastach w miastach w porównaniu do zarobków są horrendalnie wysokie. Młodzi ludzie, którzy przyjeżdżają do miasta i chcą się w nim utrzymać, nie stać na kupno czy wynajem nieruchomości na „normalnym”, a raczej klasycznym rynku.
Do niedawna najmniejsza kawalerka miała około 20 metrów kwadratowych. Dziś można znaleźć kawalerkę o wielkości nawet 7 czy 8 metrów kwadratowych. To są mieszkania dla ludzi, którzy przyjeżdżają do metropolii np. na studia czy do pracy i nie stać ich na wynajem 20-30 metrowej kawalerki, a nie chcą mieszkać w akademiku, czy wynajmować pokój w czteropokojowym mieszkania. Zależy im na intymności i samodzielności. Decydują się więc na wynajęcie mikro-apartamentu.
Ale po co sobie kupować mieszkanie tymczasowe? Przecież każdy młody człowiek za chwilę skończy studia, zacznie myśleć o założeniu i powiększeniu rodziny. Na 8 czy nawet 10 metrach kwadratowych ciężko mieszkać kilkuosobowej rodzinie…
– Rzadko kiedy ktoś kupuje takie mieszkanie dla siebie, do życia. To najczęściej mieszkania inwestorskie. Są bardziej opłacalne niż standardowe. Przypuśćmy, że mamy w Warszawie 3-pokojowe mieszkanie o powierzchni 70 metrów kwadratowych. Jeśli je podzielimy na pokoje, za wynajem każdego możemy wziąć jakieś 1500 złotych. W sumie daje to 4500 złotych miesięcznie. I teraz tę samą powierzchnie dzielimy na mikro apartamenty – niech to będzie 10 pomieszczeń po 7 metrów kwadratowych. Wynajęcie jednego to – załóżmy – 1000 złotych. Oznacza to, że wynajem wszystkich 10 mini-mieszkań daje nam 10.000 złotych miesięcznie – czyli ponad dwa razy więcej niż ta sama powierzchnia w klasycznym budownictwie. Trend wzrostowy wynika też z korzyści podatkowych. Podatek w przypadku kupna mieszkania wynosi 8%. W przypadku kupna nieruchomości pod inwestycję i z przeznaczeniem jej na lokal użytkowy czy mikro apartament pod wynajem to 23%. Co więcej, wtedy odliczenie dotyczy nie tylko ceny zakupu lokalu, ale również ceny nabycia wyposażenia. Daje to wiec pełny zwrot podatku VAT plus niską cenę zakupu mieszkania i w efekcie końcowym szybki zwrot wyłożonego kapitału.
Gdzie ten trend pojawił się w na świecie i Polsce? I od kiedy?
– Pierwsze mikro apartamenty na świecie powstały w Nowym Jorku. Rynek nieruchomości nie nadążał za dynamicznym rozwojem miasta, co windowało ceny mieszkań do absurdu. W 2002 roku burmistrzem tego miasta kolejną dekadę został Michael Bloomberg. To on wprowadził prawo zezwalające na budowę mieszkań poniżej 40 metrów kwadratowych, co zrewolucjonizowało tamtejszy rynek nieruchomości. Wkrótce idea ta dotarła do Europy oraz Azji i tam, a zwłaszcza w słynącej z minimalizmu Japonii, stały się prawdziwym hitem. W Chinach czy Japonii są na przykład mieszkania o powierzchni całkowitej 6 metrów kwadratowych! Czysty minimalizm. W Polsce pierwsze mikro apartamenty zbudowano w 2013 roku we Wrocławiu. Dziś są w kilku największych miastach naszego kraju.
Czym się wyróżniają mikro-apartamenty? Jaki to jest standard?
– Z definicji w Polsce mikro-apartament to pomieszczenie poniżej 25 metrów kwadratowych, prosto urządzone, bez zbędnego luksusu. Znajduje się w nim miejsce na najpotrzebniejsze rzeczy – łóżko, stół, krzesło, szafę. Ponieważ tu bardziej od designu ważna jest funkcjonalność wszystko zrobione jest tak, by jednym, prostym ruchem zmienić np. funkcję sypialni na biuro. Łóżko jest często chowane czy składane, wtedy powstaje miejsce na stół, który dosłownie wyciąga się ze ściany. Kuchnia ma mikro zlew i mini piekarnik, małą podblatową lodówkę, kuchenkę z dwoma czy wręcz z jednym palnikiem. Łazienka to WC i prysznic ograniczone do minimum, jak w pociągu czy w samolocie. Mini pralka wtedy albo jest w kuchni, albo nie ma jej wcale, bo na parterze budynku, gdzie są powierzchnie użytkowe znajdują się automatyczne pralnie i suszarnie. Ma być prosto, ergonomicznie, ekonomicznie i w miarę możliwości – wygodnie.
Jakie są wady i zalety mikro apartamentów?
– Zalety to na pewno cena. Mikro apartamenty są tanie w zakupie, sprzedaży, jak i w użytkowaniu. Są idealnym miejscem dla osób, które lubią żyć oszczędnie w elastycznej przestrzeni, a także dla tych, którzy cenią w swoim życiu spokój i intymność. W prosty sposób mogą wykręcić się od zorganizowania imprezy w swoim mieszkaniu – po prostu mówią: u mnie nie ma miejsca i jest to prawda (śmiech).
Wady to na pewno brak przestrzeni, poczucie klaustrofobii zwłaszcza u osób o takich tendencjach. Mikro apartamenty nie zachęcają też do społecznych interakcji, a wręcz izolują. Mówi się nawet, że to są mieszkania depresyjne.
Ile kosztują i czy są warte swojej ceny?
– W Warszawie, na Polach Mokotowskich można kupić mikro apartamenty w powierzchni między 6, 7 do 8, 6 metrów kwadratowych. Najmniejsza kosztuje ok. 120 tysięcy złotych. Z kolei w Krakowie za powierzchnię 13 metrów kwadratowych trzeba zapłacić 171 tysięcy złotych. Czy są warte swoje ceny? Cóż, jest popyt i podaż, więc zapewne tak.
Czy to jest trend przejściowy czy stały? Jaki na to wpływ ma demografia?
– Póki co to są mieszkania tymczasowe, przejściowe, sezonowe. I raczej nie demografia ma na to wpływ, ale sytuacja ekonomiczna. Obecnie cieszą się one największym zainteresowaniem wśród osób młodych, singli, bo ich stać na utrzymanie się w takim lokalu. W takim mieszkaniu nie ma miejsca na pamiątki z podróży czy całego życia, a tym bardziej na pokój dla dziecka. Natomiast jak ten trend będzie się rozwijał, to się okaże. Warto obserwować rozwój nowych technologii, sztucznej inteligencji i jej wpływu na zachowania społeczne. Jeśli zaczniemy się bardziej izolować to metawersum stanie się naszą „ojczyzną”.
A tam wystarczy nałożyć okulary VR by znaleźć się w 500- metrowym domu nad morzem i to nam będzie wystarczać. Krótko mówiąc nie tylko los mikroapartamentów ale i całej ludzkości będzie zależał od tego, jak bardzo damy się zniewolić technologii.
